サブリース契約とは

例えば・・・

例えば、不動産を所有しているとする。 

すると、ある日突然、サブリース業者（または不動産会社）からこんな提案が来ることがある。

「アパート経営しませんか？」

最初は軽い営業トークのように聞こえるけれど、話を聞いていくと、 

だんだん“夢のようなプラン”が提示されていく。

借金をしてアパートを建てる

まずは土地の上にアパートを建てるところから始まる。 

建築費は数千万円から億単位になることもある。 

もちろん、ほとんどは借入金だ。

サブリース会社はこう言う。

「大丈夫です。家賃収入で返済できますから」

アパートはサブリース会社が一括で借り上げる

建物が完成すると、サブリース会社がアパート全体を一括で借り上げる。 

いわゆるサブリース契約 だ。

そして、こう説明される。

• 空室募集はこちらでやります
• 家賃管理も全部お任せください
• 入居者対応も不要です
• 毎月、一定の家賃をお支払いします

つまり、オーナーは何もしなくても家賃が入ってくるという仕組みだ。

「返済計画も立てやすいですよ」と背中を押される

毎月の家賃が固定されているように見えるので、 

ローン返済の計画も立てやすい。

「空室リスクもありませんし、安定した収入が得られます」

こう言われると、確かに魅力的に聞こえる。

気をつけたいところ

■家賃は“保証”ではなく“見直しあり

サブリース会社は「30年家賃保証」と宣伝することが多いけれど、 

実際には 家賃は定期的に見直される のが普通。

築年数が経てば家賃は下がるし、周辺の相場が下がれば当然見直しが入る。

　よくある事例（一般論）

• 契約から3年後に「家賃を2万円下げさせてください」と通知が来る
• 拒否すると「契約を解除します」と言われ、結局応じざるを得ない
• ローン返済額は変わらないのに、家賃だけ下がって赤字になる

「保証」という言葉に安心してしまうけれど、 

実際には“保証ではない”というのがポイント。

■サブリース会社も契約を解除できる

オーナー側だけでなく、サブリース会社も契約を解除できる。 

これは意外と知られていない。

採算が合わなくなったり、空室が増えたりすると、 

サブリース会社が「契約を見直したい」「解除したい」と言ってくることがある。

　よくある事例（一般論）

• 「このままでは赤字なので、契約を終了します」と通知が来る
• アパートは残り、ローンも残るが、保証はなくなる
• 結局、自主管理に切り替えるが、入居者が集まらず返済が苦しくなる

サブリース会社は“絶対に守ってくれる存在”ではないということ。

■オーナーには借金だけが残る可能性

サブリース契約が終了しても、 

建築費の借金はオーナーに残る。

アパート経営は長期戦なので、 

家賃が下がったり、契約が切れたりすると返済が厳しくなる。

　よくある事例（一般論）

• 家賃が下がり、ローン返済額を下回る
• 毎月数万円の持ち出しが続く
• 最終的に物件を売却してもローンが残る

「家賃で返済できますよ」という営業トークは、 

“条件が良いときだけ”ということが多い。

サブリースに関して法律で決められた主なルール

■誤解を招く広告の禁止

サブリース会社は、

• 「30年家賃保証」
• 「空室リスクゼロ」
• 「絶対に安心」

こうした表現を使うとき、 

実態と違う内容を伝えるのは禁止になった。

つまり、 

「30年間同じ家賃が続く」と誤解させる広告はアウト。

これは景品表示法の「優良誤認」「有利誤認」に該当する可能性がある。

■契約前に重要事項を説明する義務

2020年の法改正（賃貸住宅管理業法）で、 

サブリース会社にも 契約前の説明義務 が課された。

説明しなければならない内容は、例えばこんなもの。

• 家賃は見直しがあること
• サブリース会社も契約を解除できること
• 更新時に条件が変わる可能性
• オーナー側の負担（修繕など）

以前は説明義務がなかったから、 

営業トークと契約書のギャップが大きかった。

■ 不当な勧誘の禁止

強引な営業や、誤解させる説明は禁止。

例えば、

• 「絶対に損しません」
• 「家賃は下がりません」
• 「ローンは家賃で必ず返せます」

こうした断定的な説明はNG。

オーナーが誤解するような勧誘は法律で禁止された。

■ サブリース業者の登録制度

サブリース事業者は宅建業免許は不要だけど、 

国への登録が必要になった。

登録することで、

• ルールを守らない業者は指導・処分の対象
• 行政が監督できるようになった

という仕組みになっている。

まとめ

サブリースは決して悪い仕組みではないけれど、 

「保証」という言葉に安心してしまうと、後で苦労することがある。

大事なのは、 

契約書の内容をしっかり理解すること。 

そして、 

“保証＝絶対安心”ではない と知っておくこと。

不動産は金額が大きいからこそ、 

一つひとつの条文が将来の生活に影響してくる。