所有不動産記録証明制度とは？

一人暮らしをしていた母が亡くなったとき、

所有不動産を調べるために市役所で名寄帳を取得しました。

名寄帳（なよせちょう）とは、

市区町村が固定資産税の課税対象となる土地・家屋を、所有者（納税義務者）ごとに一覧表にまとめた帳簿です。

これで市内の所有不動産を把握できます。

「他に特に何もないはずだ」

親が亡くなったとき、多くの人はこう思うのではないでしょうか。

僕も、そう思っていました。

2026年から始まる「所有不動産記録証明制度」は、

その人が全国に持っている不動産を、

法務局が一括で検索して一覧にしてくれるという、

これまで存在しなかった画期的な制度です。

名寄帳と所有不動産記録証明制度の違い

項目	名寄帳	所有不動産記録証明制度
管轄	市町村長	法務局（全国）
わかる範囲	その市町村の課税不動産のみ	全国に登記された不動産
非課税の土地、建物	出ない	出る（登記されていれば）
未登記の土地、建物	出ない	出ない
相続調査の網羅性	低い	高い

名寄帳の限界

名寄帳は便利ですが、あくまで「市町村の課税情報」なので、

• 市外の不動産
• 非課税の不動産
• 未登記の不動産

は拾えません。

だからこそ、

「親がどこに不動産を持っていたか分からない」問題が解決できなかった わけです。

便利さは、正直すごい

所有不動産記録証明制度の何が便利かというと、

「調べ方の出発点がはっきりした」ことだと思います。

これまでは、

• 実家の権利証を探す
• 固定資産税の通知を確認する
• 心当たりの市町村で名寄帳を取る

と、どうしても手探りになりがちでした。

それがこの制度では、

「この人名義で、登記上どんな不動産があるか」

を、全国横断で確認できます。

もちろん完璧ではなく、古い登記や表記揺れは抜けることもあるでしょう。

それでも、「どこから調べ始めればいいかわからない」状態を、一段階先に進めてくれます。

この「一段階前に進む」感覚が、実務ではとても大きいと思います。

申請できる人（請求権者）

所有不動産記録証明制度は、誰でも勝手に他人の不動産を検索できる制度ではありません。

個人情報の塊なので、請求できる人は法律で厳しく限定されています。

■ 不動産の登記名義人本人

• 自分の不動産を整理したい
• 終活で資産を把握したい
• 名義変更漏れがないか確認したい

こうした目的で本人が請求できます。

■ 登記名義人の相続人

• 親の不動産を把握したい
• 相続登記義務化に対応したい
• 名寄帳だけでは不安

相続人が最も利用するケースです。

■ 一般承継人（法人など）

• 合併で会社を引き継いだ
• 法人の資産を整理したい

法人も対象です。

■ 代理人

• 弁護士
• 司法書士
• 親族
• 成年後見人

委任状があれば代理で請求できます。

申請方法

申請方法は 窓口・郵送・オンライン の3種類。

どれも全国どこの法務局でも可能です。

同時に出てくる違和感

所有不動産記録証明制度は、

• 全国の不動産を
• 人単位で
• 法務局が一括検索してくれる

という、これまでにない便利な仕組みです。

でも、便利さの裏側には、どうしても拭えない“違和感”があります。

■ 知らなかった不動産まで見えてしまう

これは制度の本質でもあるのですが、同時に一番の違和感です。

「え、こんな土地持ってたの？」

「親が昔買った原野が出てきた…」

「私道の持分だけ残ってる…」

こういう“忘れられた不動産”が、容赦なく一覧に出てきます。

名寄帳では見つからなかったものまで、全部。

便利だけど、ちょっと怖い。

■ 見つかった瞬間に“義務”が発生する

2024年から相続登記は義務化されました。

• 相続を知った日から3年以内に登記
• 放置すると過料の可能性
• 価値がない土地でも義務は義務

つまり、

「知らなかった不動産が見つかった瞬間に、やるべきことが増える」

これが違和感の正体です。

■ 「調べたほうがいいのか？」という迷いが生まれる

制度の目的は素晴らしいのに、

実際にはこんな迷いが出てきます。

• 調べたら面倒な土地が見つかるかもしれない
• でも調べないと不安
• でも調べたら義務が発生する
• でも放置すると後で困る

この“ジレンマ”が、制度の違和感を生んでいる。

■ そもそも、誰がどこまで責任を負うのか

親が昔買った土地を、

子どもが全国検索して把握しなければならないのか。

• 親が忘れていた
• 固定資産税が非課税で通知も来ない
• 名寄帳にも出てこない
• でも登記は残っている

こういう土地を、

「相続人が探し当てて処理する」

という構造そのものに違和感がある。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、相続であとでもめないための“安心材料”として使う価値があります。

ただし、すべての家庭が使う必要はありません。

親の不動産が把握できていない家庭や、転勤族・投資目的の土地購入など、全国に不動産が散らばっている可能性がある家庭にとっては、とても心強い制度です。

気になる人は、一度使ってみる価値があります。

■ 名寄帳に出てこない土地がありそうな家庭

名寄帳は市内の課税不動産しか分かりません。

だから、

• 非課税の山林
• 私道の持分
• 原野
• 課税標準が低い土地

こうしたものは名寄帳に出てこない。

「市役所で名寄帳を取ったけど、なんとなく不安」という家庭は、制度の恩恵が大きいです。

■  相続人が多く、情報がバラバラな家庭

兄弟が多いと、

• 誰が何を知っているのか
• どの土地がどこにあるのか
• 誰が管理していたのか

が分からなくなりがち。

こういう家庭では、

「全国の不動産を一括で見える化する」

という制度の価値が非常に大きいです。

■ 親が「昔どこかに土地を買った」と言っていた家庭

よくあるのがこのパターン。

• 親が生前に言っていた
• でも場所が分からない
• 書類も残っていない
• 固定資産税の通知も来ていない

こういう土地は、登記だけ残っていることがあります。

■ 親が事業をしていた家庭

個人事業主や中小企業の経営者は、

• 倉庫
• 駐車場
• 事務所
• 工場跡地
• 共同名義の土地

など、家族が把握していない不動産が残っていることがあります。

■ 親が投資目的で土地を買っていた家庭

バブル期や高度成長期に、

• 別荘地
• 原野商法の土地
• 企業の保養地
• 分譲地の一部

を買っていたケースは珍しくありません。

家族が知らないまま放置されていることも多い。

■ 親が転勤族だった家庭

全国を転々としていた場合、

• 社宅の持分
• 住宅取得の名残
• 昔の分譲地の一画

など、家族が知らない不動産が残っていることがあります。

こういう場合は、全国検索が役に立ちます。