不動産の相続税・贈与税ってどうやって計算するのか

はじめての人でもわかる“評価額”の基本

相続や贈与の話になると、必ず出てくるのが 

「不動産の評価額ってどうやって決まるの？」 

という疑問です。

固定資産税の金額とは違うし、売買価格とも違う。 

なんだか専門的で難しそうに見えますが、実は仕組みはとてもシンプルです。

この記事では、 

土地・建物・アパート（賃貸物件） の3つに分けて、 

相続税や贈与税の計算に使われる“評価額”の出し方をわかりやすくまとめていきます。

土地の評価は「路線価」か「倍率」で決まる

■ 路線価方式（市街地のほとんど）

国税庁が毎年発表している「路線価」を使います。 

道路ごとに「1㎡あたりいくら」という価格が決まっていて、

路線価 × 土地面積 × 補正率

これで評価額が出ます。

補正率というのは、

• 奥行が短い
• 間口が狭い
• 不整形地
• 角地

など、土地の形によって調整するためのものです。

例：路線価12万円 × 100㎡ （土地）= 1,200万円 

→ この1,200万円が相続税の評価額

■ 倍率方式（郊外や路線価のない地域）

こちらはもっとシンプルで、

固定資産税評価額 × 国税庁の倍率

これだけです。

四日市市でも、中心部は路線価方式、郊外は倍率方式というケースが多いですね。

建物の評価は「固定資産税評価額」をそのまま使う

建物はとても簡単で、 

固定資産税評価額 ＝ 相続税評価額 

です。

木造は年数が経つと評価額が下がりやすく、 

RC造は下がりにくいなど、構造によって違いがあります。

アパート（賃貸物件）は“評価が下がる”のがポイント

アポートのような賃貸物件は、 

自分で自由に使えない＝価値が下がる 

という考え方があるため、評価額が大きく下がります。

■ 土地は「貸家建付地」として評価減

計算式はこうです。

自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借家権割合は全国一律30％。 

満室なら賃貸割合は100％。

例：自用地1,200万円 → 評価額984万円 

→ 216万円の評価減

■ 建物は「貸家」として評価減

固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合）

借家権割合は30％なので、 

建物の評価は 70％ になります。

贈与税でも評価方法は同じ

相続税と贈与税は、 

不動産の評価方法はまったく同じ です。

違うのは税率と控除だけ。

まとめ

• 土地は「路線価」か「倍率」で決まる
• 建物は「固定資産税評価額」
• アパートは「貸家建付地」「貸家」で評価が下がる
• 贈与税も評価方法は同じ

相続や贈与の相談を受けたとき、 

この仕組みを知っているだけで話がスムーズになります。