公簿売買と実測売買

土地を買うとき、どちらが安心？

土地の売買では「公簿売買」と「実測売買」という2つの方式があります。

どちらもよく使われますが、買主にとってのリスクや安心感が大きく変わるため、違いを知っておくことはとても大切です。

公簿売買とは？

登記簿に書かれた面積（公簿面積）を基準に売買する方法です。

特徴

• 売買価格は「登記簿の面積 × 単価」で決まる
• 実際の面積が違っていても、原則として代金の増減はしない
• 売主は面積の誤差について責任を負わない（※重大な瑕疵は別）

よく使われるケース

• 古い土地
• 建物付き土地（中古住宅）
• 境界が曖昧で測量が難しい土地
• 相続したまま長年放置されていた土地

メリット・デメリット

• メリット：手続きが早い、費用が少ない
• デメリット：実際の面積が違っても調整できない（買主リスク）

実測売買とは？

測量して確定した面積（実測面積）を基準に売買する方法です。

特徴

• 売買価格は「実測面積 × 単価」で決まる
• 測量後に面積が増減すれば、代金を精算する
• 境界確定測量を行うことが多い

よく使われるケース

• 更地
• 分筆予定地
• 開発用地
• 境界を明確にしたい土地

メリット・デメリット

• メリット：面積が正確、境界トラブルを防げる（買主に安心）
• デメリット：測量費用・時間がかかる、売主の負担が増える

公簿売買と実測売買の違いをまとめると

項目	公募売買	実測売買
基準となる面積	登記簿の面積	測量で確定した面積
代金の精算	原則なし	面積差に応じて精算
買主の安心感	△	◎
売主の負担	少ない	増える（測量費・時間）
よく使われる場面	中古住宅・古い土地	更地・開発・分筆

 

公簿売買でも売主が責任を負うケースがある

公簿売買だからといって、すべての責任が免除されるわけではありません。

例えば、

• 大幅な越境
• 境界標の欠落
• 通行できない土地
• 公簿と実測の差が極端に大きい

など、通常の注意では気づけない重大な瑕疵がある場合は、

公簿売買でも売主が責任を負う可能性があります。

どちらを選ぶべきか？

買主側の安心を重視するなら

→ 実測売買が圧倒的におすすめ

（特に古い土地・相続土地・境界が曖昧な土地）

売主側のスピードと負担軽減を重視するなら

→ 公簿売買が現実的

中古住宅の場合

→ 多くは公簿売買

（建物があるため測量が難しい）

おわりに：公簿売買・実測売買は重要事項説明でも必ず説明されます

土地の売買では、公簿売買と実測売買の違いが、価格や境界、将来のトラブルに直結します。

そのため、宅建業者は契約前の重要事項説明で、この違いを必ず説明する義務があります。

• 公簿売買なら「実測との差があっても精算しない」
• 実測売買なら「測量後の面積で精算する」
• 境界確定の有無や測量費用の負担も含めて説明する

こうしたポイントを事前に理解しておくことで、買主も売主も安心して取引に臨むことができます。

土地は一つとして同じものがなく、境界や面積の問題は後から大きなトラブルに発展することもあります。

だからこそ、公簿売買と実測売買の違いを知り、自分のケースに合った選択をすることが大切です。

不動産の売買や相続、空き家の整理などで不安があれば、いつでもご相談ください。

地域の状況を踏まえながら、最適な方法を一緒に考えていきます。