路線価と固定資産税評価額はどうやって決まるのか

不動産の“価格の決まり方”をやさしく解説

不動産には「一物五価」といって、 

同じ土地なのに複数の価格が存在します。

その中でも特に使う場面が多いのが 

路線価（相続税・贈与税用） と 

固定資産税評価額（固定資産税用）。

でも、この2つの価格、 誰がどうやって決めているのか？ 

ここが意外と知られていません。

この記事では、 

路線価と固定資産税評価額の“決まり方”を シンプルにまとめていきます。

路線価は「国税庁」が決めている
（相続税・贈与税の計算に使う価格）

路線価は、 

国税庁が毎年1月1日時点の価格を評価し、7月に公表する という仕組みで決まります。

ただし、

国税庁が勝手に数字を決めているわけではなく、

• 不動産鑑定士の意見
• 不動産業者の意見
• 市町村の固定資産税担当者のデータ
• 公示価格（国土交通省）
• 実際の売買事例

こうした情報を総合して、 公示価格の約80％を目安に調整 して作られます。

つまり路線価は、 

「その土地を相続したら、税金計算ではこの値段で見ますよ」 

という“税金用の価格”なんですね。

固定資産税評価額は「市町村」が決めている
（固定資産税・都市計画税の計算に使う価格）

固定資産税評価額は、 

各市町村（四日市市なら四日市市）が決定します。

ただし、

市町村が自由に決めているわけではなく、 

国（総務大臣）が定めた「固定資産評価基準」に沿って評価します。

■ 土地の評価

• 市町村が「固定資産税路線価」を設定
• 公示価格の約70％を目安に決める
• 3年に1度「評価替え」を行う

■ 建物の評価

• 「再建築価格方式」 

→ 同じ建物を建てたらいくらかかるか

• 経年減価を考慮して評価額を算出

固定資産税評価額は、 

固定資産税・都市計画税・不動産取得税 の基準になります。

公示価格は「国土交通省」が決めている
（土地の売買価格基準）

国土交通省の「土地鑑定委員会」が毎年3月に公表する土地の価格 です。

• 毎年1月1日時点の価格を評価
• 不動産鑑定士が2名以上で鑑定
• 標準地（地域の代表地点）を選んで評価
• 「正常な取引が行われるとしたらこの価格」という基準値

つまり、 

土地の売買価格の“基準”になる公的な価格 なんですね。

路線価・固定資産税評価額・公示価格の違い

項目	誰が決めるのか	目的な何か	基準日はいつか	価格水準
公示価格	国土交通省	土地取引の基準	１月１日	基準（100％）
路線価	国税庁	相続税・贈与税	１月１日	公示価格の約80％
固定資産評価額	市町村	固定資産税	１月１日	公示価格の約70％

 

まとめ

• 路線価は 国税庁が決める“相続税用の価格”
• 固定資産税評価額は 市町村が決める“固定資産税用の価格”
• どちらも公示価格を基準にして調整されている
• 目的が違うから、価格も違う

この仕組みを知っておくと、 

相続・贈与・売買・税金の話が一気に理解しやすくなります。