建物や土地は“直接売買”もできる。でも、それが落とし穴になることがある

市街化調整区域は“安いけれど危険”。知らずに買うと後悔する

土地や古民家を探していると、

「この土地、安いな」と思う物件が出てくることがあります。

でも、その多くが 市街化調整区域。

名前だけ聞くと難しく感じますが、

簡単に言えば “家や建物を増やさないためのエリア” のこと。

つまり、

普通の住宅地とはまったく違うルールで管理されている場所 なんです。

市街化調整区域が作られた理由

市街化調整区域は、

「無秩序に家や建物が増えるのを防ぐため」に作られたエリアです。

昔は、都市の周りに家がバラバラと建ち始めてしまい、

• 道路が細いまま
• 上下水道が整備されない
• 消防車が入れない
• 農地が勝手に宅地化される
• 街が広がりすぎて行政コストが増える

こうした問題が全国で起きていました。

そこで国が考えたのが、

「街を広げる場所」と「広げない場所」を明確に分けよう

という都市計画。

その結果できたのが、

• 市街化区域（街を広げる場所）
• 市街化調整区域（街を広げない場所）

という区分です。

市街化調整区域は「建てられない」「直せない」「使えない」が起きやすい

市街化調整区域の最大の問題は、

一般の人が知らない“見えない制限”が多すぎること。

● よくある危険ポイント

• 建て替えができない
• 増築ができない
• リフォームに許可が必要
• そもそも住宅として使えない
• 上下水道が通っていない
• 道路が狭く、再建築不可
• 農地転用が必要
• 排水ができず生活できない
• 将来売れない

これらは、

素人が見ても絶対に分からない。

許可が必要だと知らずに建築してしまうケースは本当にある

市街化整区域では、

• 建て替え
• 増築
• 大規模リフォーム
• 用途変更（住宅→店舗など）

こうした工事に 行政の許可が必要。

でも、直接売買や個人間取引だと、

誰も教えてくれない。

結果として、

• 工事中に行政からストップ
• 是正指導（元に戻せと言われる）
• 違法建築扱い
• ローンが通らない
• 売れなくなる

こうした深刻なトラブルが起きてしまう。

直接売買できるからこそ危険

不動産は、

• 個人同士の売買
• 知り合いからの購入
• 相続した土地の譲渡

こうした 仲介なしの取引 も可能。

でも、

調整区域の土地を“知識なしで直接売買”するのは本当に危険。

なぜなら、

誰もリスクを説明してくれないから。

不動産会社が入る意味は「リスクの翻訳」

不動産会社は、

• 建て替えできるか
• リフォームに許可が必要か
• 接道は問題ないか
• インフラはどうか
• 市街化調整区域の例外に該当するか

こうした “見えない危険”を調査して説明してくれる。

市街化調整区域の物件こそ、

プロのチェックが命綱になる。

まとめ

市街化調整区域は、

価格が安いぶん、リスクも大きい。

• 建てられない
• 直せない
• 住めない
• 売れない

こうした問題が起きやすい。

だからこそ、

市街化調整区域の土地や古民家を検討するときは、不動産会社の説明が必須。

直接売買はできるけれど、

“知らなかった”では済まない世界。